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签订购房合同过程中应当注意的事项

目前，房价迅速上涨，很多人需要用一生的努力才能拥有一次购房的机会。购房在人的一生中的重要性更加突出，稍有不慎，后悔莫及。因此，签订购房协议的过程中，应当保持冷静，仔细阅读合同条款，谨慎签约！本篇文章，我们就探讨一下签订购房合同要注意的事项。

一、房屋买卖合同成立应具备的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

 1、房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

2、房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。

3、房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。

4、房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后后，才能签订合同。

5、房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。

6、以下七种房屋不得形成买卖合同。a、违法或违章建筑；b、房屋产权有纠纷或产权不明的；c、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；d、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；e、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；f、单位擅自购买的城市私房；g、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。

二、在签订房屋买卖合同时要注意的事项
        1、审查五证。五证是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。五证中最主要的应该看两证，即国有土地使用证和预售许可证，而且要看原件，注意预购的房屋是否在预售范围之内。

 2、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写。

3、注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

4、分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。

5、付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。交费之前，无论是订金、预付款等，必需签订协议，否则后期权利主张受限。

6、交房日期是否确定。对于交房日期，开发商往往模糊约定，比如只注明竣工日期；运用“水、电、气安装后；质量验收合格后；”等语言。对此，签订合同时，一定要将交房日期明白无误地约定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

7、特别提醒：补充协议的签订需谨慎。补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议，当补充协议内容与主合同条款不一致，以补充协议内容为准。主体合同文本的条款都是政府制定的，出发点都是保护消费者的利益，开发商为了取得有利地位，往往通过补充协议操作。

8、注意违约金的约定
        a、未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何处理。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中约定；合同中未作约定的，按法律规定的标准确定。购房合同签订过程中，开发商占据有利地位。购房者为了保障自身利益，需明确约定违约金，否则按照法律规定，开发商的违约责任还没有融资成本高，并不能对开发商形成约束。

b、开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等，应承担的责任。未经预购房人同意，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的，预购房人 有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不要求解除合同的，亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任。

c、开发商“一房多卖”，应承担的责任。开发商“一房多卖”后，应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由开发商承担赔偿责任。

总之，很多购房者法律意识淡薄，认为签合同是“走过场”，在签订合同过程中，不注意看合同内容，不坚持有利于自身的意见，产生纷争后很难维护自身的合法权益。无论在谈判过程中，售楼人员给予何种口头优惠，没有形成合同条款，一切毫无意义。购房合同一经签署，即具有法律效力，合同双方就需要履行约定的权利和义务。因此，合同签订过程中一定要保持冷静，慎之又慎，如有无法理解的条款，要让售楼人员详细讲解，仍然有疑问，要听取律师的专业意见。